СПОР В КВАРТИРЕ (Дело Камневых)
Семья Камневых из 8 человек проживала в помещении из трех комнат общим размером 39 кв. метров.
В связи с предоставлением членам их семьи другой жилой площади в декабре 1970 года они выдали обязательство об освобождении одной из комнат размером 15,6 кв. метра.
Жилищно-эксплуатационная контора предъявила к Камневым иск о выселении из указанной комнаты. Возражая против этого требования, Камневы обратились со встречным иском о заключении с ними договора жилищного найма на все занимаемые ими помещения. Дело рассматривалось народным судом г. Москвы.
Уважаемый суд!
В центре внимания лиц, участвующих в настоящем деле, является документ, подписанный моими доверителями 22 декабря 1970 года, — обязательство, которым выражено согласие на «уплотнение» и заселение спорной комнаты размером 15,6 кв. метра. Основываясь на этом обязательстве, жилищно-эксплуатационная контора требует выселения супругов Камневых из указанного помещения, а Отдел учета и распределения жилой площади, участвующий в деле в качестве третьего лица на стороне истца, считает это требование обоснованным и, ссылаясь на решение райисполкома об исключении этой комнаты из числа жилых помещений, просит передать ее жильцам квартиры в качестве места общего пользования для оборудования в ней новой кухни. Николаевы — соседи моих доверителей по квартире, — также привлеченные к участию в деле, поддерживают эту позицию и настаивают на выселении Камневых из спорной комнаты, указывая при этом, что существующая в квартире кухня недостаточна для многонаселенной квартиры. Не оспаривая факта выдачи обязательства от 22 декабря 1970 года, мои доверители Камневы возражают против предъявленного к ним иска о выселении и обращаются со встречным требованием о заключении договора жилищного найма на все занимаемые ими помещения — три комнаты общей площадью 39 кв. метров, в число которых входит и спорная комната размером 15,6 кв. метра.
Совершенно очевидно, что в основе требований и возражений сторон находится обязательство Камневых об освобождении указанной комнаты, почему правильное разрешение возникшего спора находится в прямой зависимости от того, будет ли это обязательство признано соответствующим требованиям закона и подлежит ли оно принудительному исполнению, как об этом поставлен вопрос в исковом заявлении ЖЭКа. Но для того чтобы установить действительное значение этого обязательства и определить его правовую силу и значимость, необходимо прежде всего исследовать обстоятельства, при которых оно было выдано Камневыми. Следовательно, анализу юридической природы этого документа должны непосредственно предшествовать исследование и проверка тех фактических обстоятельств, в связи с которыми обязательство было составлено, подписано и представлено в декабре 1970 года. Позвольте напомнить вам эти факты, причем изложить их в том виде, как они были установлены в ходе судебного разбирательства, в результате исследования, проверки и оценки фактического и доказательственного материала, представленного лицами, участвующими в деле, а также собранного по инициативе суда.
В квартире № 97, в д. № 3/12 по Донской улице, проживали семьи Камневых и Николаевых, причем Камневы занимали три комнаты размером 39 кв. метров (две из которых были смежными, а 15-метровая комната имела вход через кухню), а Николаевы пользовались двумя комнатами общей площадью 40 кв. метров. В этой квартире, расположенной в старом московском доме, имеются большие подсобные помещения, размер которых составляет 46,5 кв. метра, в том числе кухня — 13 кв. метров. Семья Николаевых состоит из 4 человек, а Камневы, сын которых женился, фактически образовали две самостоятельные семьи: Камневы-старшие (назовем их так для удобства) — 5 человек и Камневы-младшие (мои доверители с ребенком).
Если у Николаевых имелась вполне достаточная по размерам жилая площадь — 10 кв. метров на одного человека, то Камневы, занимавшие три небольшие комнаты общей площадью 39 кв. метров, остро нуждались в улучшении жилищных условий. При этом следует учесть, что глава семьи Камнев П.И., а также его сын Камнев А.П. и невестка Камнева В.Н. являются научными работниками, имеют ученую степень кандидата наук и в соответствии с постановлением НЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 года имеют право пользования дополнительной жилой площадью. 8 человек в жилом помещении размером менее 40 кв. метров, в том числе три кандидата наук! — нужны ли еще какие-либо доказательства права этой семьи на первоочередное получение другой жилой площади. Однако Камневы, — то ли по своей юридической неосведомленности, то ли в силу житейской непрактичности, нередко свойственной ученым, — даже не обращались в исполком с просьбой о приеме их на учет в целях улучшения жилищных условий, на что они имели бесспорное право на основании п. 9 Положения о порядке распределения жилой площади в г. Москве от 24 июня 1969 года [1]. Камневы ждали окончания строительства жилого дома научно-исследовательского института, в котором Камневу-старшему была обещана квартира. В IV квартале 1970 года дом был введен в эксплуатацию, и по решению администрации и местного комитета профсоюза НИИ Камневу П.И. на семью из 5 человек была выделена трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. метров. В соответствии со ст. 296 ГК РСФСР [2] решение администрации и профсоюза о предоставлении квартиры должно было быть утверждено райисполкомом по месту нахождения НИИ, и только на основании решения исполкома Камневу-старшему мог быть выдан ордер на право занятия этой квартиры.
В этот момент, перед представлением документов в исполком, в месткоме НИИ Камневу П.И. было сказано, что, поскольку семья сына из 3 человек остается на жилой площади размером 39 кв. метров, с выдачей ордера могут возникнуть затруднения, а потому следует приложить к документам согласие сына и невестки на заселение одной из комнат размером 15,6 кв. метра работником института. Не зная о том, что в соответствии с п. 27 названного Положения от 24 июня 1969 года жилая площадь размером 39 кв. метров, не превышающая установленной нормы жилой площади на трех человек, в том числе двух кандидатов наук, должна быть сохранена за семьей сына, Камневы выполнили это предложение и представили обязательство от 22 декабря 1970 года. Ордер был выдан, и семья Камневых-старших из 5 человек выехала из квартиры на предоставленную им в доме НИИ жилую площадь. Такова предыстория вопроса: явно заблуждаясь в отношении своих прав — как в отношении права на получение трехкомнатной квартиры для семьи Камнева П.И., так и по поводу сохранения трех комнат в спорной квартире за семьей Камнева А.П., — мои доверители выдали обязательство об «уплотнении» и заселении комнаты размером 15,6 кв. метра.
Как же разворачивались события дальше?
Среди работников НИИ не нашлось желающих получить указанную комнату, находящуюся в большой квартире и расположенную к тому же рядом с кухней. Тогда мои доверители обратились в исполком по месту жительства с просьбой о заключении с ними договора жилищного найма на всю занимаемую ими жилую площадь размером 39 кв. метров. Эта просьба находилась в полном соответствии со ст. 315 ГК РСФСР [3], предоставляющей членам семьи, оставшимся на площади после выбытия нанимателя, право требовать заключения с ними договора найма. Однако на комнату размером 15,6 кв. метра неожиданно заявили претензию и Николаевы. При этом, понимая, что права на получение этой комнаты, являющейся для них излишней, они не имеют, Николаевы решили создать видимость перенаселенности квартиры. В этих целях, уже после выезда семьи Камневых-старших, в феврале 1971 года они добились прописки на своей жилой площади своих родственников, после чего обратились в исполком с заявлением о передаче ныне спорной комнаты их семье. И хотя, как это бесспорно установлено в судебном заседании, родственники Николаевых ни одного дня в квартире не проживали ни до, ни после прописки, Николаевы с удивительной настойчивостью продолжали добиваться этой явно не нужной им комнаты. Ведь 40 кв. метров жилой площади на семью из 4 человек и к тому же наличие столь просторных подсобных помещений в квартире — это, конечно, не тот случай, когда семью нужно считать остро нуждающейся в улучшении жилищных условий!
Таким образом, оказалось два претендента на комнату размером 15,6 кв. метра: семья моих доверителей Камневых из 3 человек, с одной стороны, и семья Николаевых, которая вместе с прописанными (но не проживающими!) родственниками составляла уже как будто 7 человек, — с другой. Не зная, сколько лиц в действительно VI и проживает в квартире и основываясь только на документах, согласно которым в квартире прописано 10 человек, в исполкоме приняли неожиданное решение: в просьбе как Камневым, так и Николаевым было отказано, а комнату размером 15,6 кв. метра было решено снять с учета жилых помещений и передать жильцам квартиры для оборудования в ней второй кухни. При этом исполком исходил из того, что комната эта будто бы «освободилась» и что но заключению санитарно-эпидемиологической станции она не подлежит повторному заселению, так как расположена при кухне и «подвергается загазованности». Николаевы тут же изменили свою позицию: раз комнату им не передали как жилую, они теперь согласны на получение этого помещения… в виде второй кухни! Как видно, интерес Николаевых по делу весьма своеобразен: не нуждаясь в дополнительной комнате для жилья, они стремятся любой ценой не допустить, чтобы эта комната осталась в пользовании семьи Камневых. Позвольте выразить уверенность, товарищи судьи, что специфический «интерес» третьих лиц Николаевых будет принят во внимание при разрешении настоящего дела.
Сейчас «прикухонная» комната больше не существует. В соответствии с полученным заключением главного врача санитарно-эпидемиологической станции г. Москвы мои доверители закрыли дверь, ведущую из этой комнаты в кухню, и вновь пользуются существовавшим на протяжении многих лет проходом из этого помещения в две другие комнаты, которые всегда занимала семья Камневых. И хотя теперь спорная комната больше «не подвергается загазованности» и признана пригодной к жилью, истец по делу — ЖЭК, а также третьи лица — Отдел учета и распределения жилой площади и Николаевы — упорно возражают против удовлетворения встречного иска моих доверителей о заключении с ними договора жилищного найма на все занимаемое ими помещение из трех комнат размером 39 кв. метров и настаивают на освобождении ими комнаты 15,6 кв. метра. Свою позицию они основывают, как я уже указывал, на пресловутом обязательстве от 22 декабря 1970 года.
В ходе судебного разбирательства вы, товарищи судьи, уделили много внимания исследованию тех обстоятельств, при которых в декабре 1970 года появился документ, обязывающий, по мнению истца и третьих лиц, моих доверителей освободить спорную комнату. Ход мыслей истца предельно прост и прямолинеен. Коль скоро Камневы добровольно согласились на «уплотнение» и заселение указанной комнаты, их отказ выполнить взятое на себя обязательство следует признать необоснованным, а потому решением суда они должны быть из нее выселены. Если эти соображения правильны, требование моих доверителей о заключении договора найма на все занимаемое помещение, в том числе и на спорную комнату, является необоснованным, противоречащим закону и не подлежит удовлетворению.
Теперь, когда обстоятельства появления документа от декабря 1970 года выяснены с достаточной полнотой, пришло время дать ответ на основной, решающий вопрос по делу: является ли это обязательство законным и подлежит ли оно исполнению? Совершенно очевидно, что согласие моих доверителей на «уплотнение» не было дано ими добровольно. Более того, они по существу вынуждены были подписать документ в декабре 1970 года под угрозой отказа выдать ордер на квартиру Камневым-старшим. Заблуждаясь в отношении своих прав на занимаемое ими помещение после выезда на новую жилую площадь членов их семьи, Камневы-младшие вступили в сделку, которая не может быть признана соответствующей требованиям закона. Ведь обязательство возникло на основании гражданско-правовой сделки, которую нельзя считать действительной, если ее участники действовали вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 57 ГК РСФСР). Таков объективный элемент этого правоотношения, свидетельствующий о существенном пороке воли моих доверителей в момент дачи ими вынужденного согласия на изменение договора жилищного найма.
С другой стороны, само содержание правоотношения, возникшего в связи с выдачей обязательства, должно обсуждаться в соответствии с законодательством, регулирующим договор найма жилого помещения, и, в частности, порядок его изменения (ст. 313 ГК) [4] и изъятие излишков жилой площади (ст. 316 ГК) [5]. Именно потому, что обязательство было выдано в связи с отселением членов семьи на новую жилую площадь, действительность этой сделки должна определяться не на основании общих норм Гражданского кодекса РСФСР об обязательствах (ст. 4, 6, 168 и 169), а в соответствии с правилами главы 28 ГК [6], регулирующей отношения по найму жилых помещений. Это — объективный аспект спорного правоотношения.
Таким образом, товарищи судьи, вашим решением должен быть дан ответ на следующие вопросы: правомерно ли было предложено моим доверителям в конце 1970 года подписать и представить указанное обязательство; было ли их согласие на это добровольным или они действовали под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; соответствует ли этот документ требованиям главами 28 ГК [7] и имеет ли он юридическую силу? Если вы придете ik выводу, что ответ на эти вопросы должен быть отрицательным, это будет означать недействительность обязательства Камневых, а следовательно, незаконность и необоснованность предъявленного к ним требования о его исполнении.
Я полагаю, что материалы настоящего дела позволяют высказать однозначное суждение по этим решающим моментам спора. Камневы-старшие имели безусловное право на получение другой квартиры, так как на каждого члена семьи приходилось менее 5 кв. метров жилой площади. В свою очередь Камневы-младшие были вправе требовать сохранения за ними всего занимаемого жилого помещения из трех комнат. Поскольку, таким образом, право на получение новой жилой площади семьей Камнева П И. никоим образом не могло быть поставлено в зависимость от размеров помещения, оставшегося в пользовании его сына, требование к моим доверителям дать согласие на «уплотнение» следует признать неправомерным. Но если действия Камневых, подписавших обязательство, вполне объяснимы их юридической неосведомленностью, то позиция работников исполкома, куда был представлен этот документ при выдаче ордера на семью Камнева П.И., нельзя признать правильной, так как несоответствие его требованиям ст. 312 и 316 ГК РСФСР [8] должно было быть очевидным. И уже явно незаконным было решение исполкома об исключении спорной комнаты из числа жилых помещений и передаче ее под место общего пользования, так как тем самым в одностороннем порядке был изменен договор найма жилого помещения, что является недопустимым.
При таких обстоятельствах я прихожу к следующим выводам. Обязательство моих доверителей Камневых от 22 декабря 1970 года об «уплотнении» и заселении комнаты размером 15,6 кв. метра как противоречащее требованиям закона в соответствии со ст. 48 ГК должно быть признано не имеющим юридической силы. Поэтому исковые требования об их выселении, заявленные во исполнение этого обязательства, являются необоснованными и подлежат отклонению. Встречный иск моих доверителей о заключении с ними договора найма на все занимаемое ими помещение размером 39 кв. метров полностью соответствует требованиям ст. 315 ГК РСФСР [9] и потому должен быть удовлетворен.
Такое решение положит конец явно необоснованным претензиям Николаевых на комнату, принадлежащую моим доверителям, оно явится законным и справедливым итогом этого затянувшегося спора, создаст для научных работников Камневых нормальные жилищные условия и позволит им все свои силы и время направить на занятия исследовательской работой, которой они посвятили свою жизнь.
Решением народного суда в иске о выселении Камневых из комнаты размером 15,6 кв. метра было отказано, а их встречный иск о заключении договора жилищного найма удовлетворен.