Секретарь, адвокаты
8 (49640) 4-34-53
Заведующий
8 (49640) 4-08-49
24 апреля 2011, 10:10

Продажа дома (Дело Хохловых)

Хохлову А.И. на праве личной собственности принадлежала ‘/2 доля домовладения в подмосковном поселке. В 1969 г. Хохлов умер. После его смерти наследство было принято его женой Хохловой А.С., а также их детьми, однако свидетельство о праве на наследство по закону получено не было, и ‘/2 Д°ля домовладения продолжала числиться на имя умершего. Вторая половина домовладения принадлежала Бутовой Г.Р.

14 октября 1976 г. в поселковом Совете был оформлен договор купли-продажи ‘/2 доли домовладения между Бутовой Г.Р. и Богачевым О.М. О своем намерении продать свою долю Бутова Г.Р. Хохлову А.С. к известила. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу другие участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли (ст. 120 ГК РСФСР), читая это свое право нарушенным, Хохлова А.С. обратилась в суд с ком к Бутовой Г.Р. и Богачеву О.М. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли домовладение от 14 октября 1976 г. Дети Хохловой А.С. — два сына и дочь — были привлечены к участвую в деле в качестве третьих лиц.

Решением народного суда исковые требования Хохловой А.С. и удовлетворены. На это решение Бутова Г.Р. и Богачев О.М. подали кассационные жалобы.

Дело по кассационной инстанции рассматривалось в Московском областном суде. Интересы Хохловой А.С. и ее детей представлял адвокат Д.П. Ватман.

 

Уважаемые члены судебной коллегии! Необходимо признать, что критические доводы против вынесенного по делу решения, выдвинутые в кассационных жалоб Бутовой и Богачева, затрагивают существенные моменты спорном правоотношения, а потому требуют к себе пристального внимания и серьезной оценки. Если доводы кассаторов, причем как в свой совокупности, так и порознь каждый из них, являются основательными, то постановленное судом решение не может считаться законным и обоснованным, а просьба о пересмотре дела заслуживает удовлетворения. Поэтому мои доверители сочли необходимым представить письменные объяснения на жалобы в порядке ст. 291 ГНК РСФСР, в которых изложены их соображения в пользу признании правильным решения суда и отклонения кассационных доводов Бутовой и Богачева. Как представитель Хохловых, интересы которых защищены обжалуемым решением, я вижу свою задачу в том, чтобы последовательно, шаг за шагом, рассмотреть критические аргументы кассаторов, что позволит, как я надеюсь, выявить их полную несостоятельность.

Позвольте прежде всего остановиться на доводе о том, будто бы спорное домовладение не является объектом права общей долевой собственности, так как дом был якобы разделен в натуре, что ведет к утрате сособственниками права преимущественной покупки доли в нем, права, предусмотренного ст. 120 ГК РСФСР. Хотя в народном суде подобное соображение выдвинуто не было, его сила и значимость от этого ничуть не умаляются, поскольку при доказанности этого тезиса Хохлова действительно не вправе претендовать на перевод на нее прав и обязанностей покупателя по договору от 14 октября 1976 г. По утверждению Бутовой, раздел дома в натуре произошел десятки лет назад, что подтверждается возведением капитальной стены между его половинами, наличием самостоятельных выходов на земельный участок, перегороженный к тому же изгородью. Здесь налицо смешение вопроса о технической возможности раздела дома на два самостоятельных объекта с выделом доли из общего имущества и прекращением тем самым права обшей долевой собственности на него [1].

За 40-летний период — с 1938 г. и до рассмотрения дела в суде -никто из участников общей долевой собственности не ставил вопрос о выделе своей доли (ст. 65 ГК РСФСР 1922 г., ст. 121 ГК РСФСР 1964 г.). Между сособственниками был определен порядок пользования домом, однако в правовом отношении этот дом всегда представлял собой единое целое и был зарегистрирован под одним номером и бюро технической инвентаризации. Во всех документах, начиним с соглашения о порядке пользования домом от 28 декабря 1978г.., на котором Бутова в 1947 г., при покупке ‘/2 доли у прежнего владельца, письменно выразила свое согласие с условиями пользования, и кончая письмом председателя исполкома поссовета от 23 февраля 1978 г. № 15, спорное домовладение значится как принадлежащее сособственникам на праве обшей долевой собственности. Никаких конфликтов по поводу пользования домом, а тем более судебных споров никогда не было, причем при отчуждении своей донн Бутовой в 1947 г. тогдашним сособственником дома Мамоновым, Было испрошено согласие Хохлова А.И. на эту сделку. Все эти обстоятельства бесспорно свидетельствуют о правомерности признании зa Хохловой как за сособственником дома, права преимущественной покупки при отчуждении его доли в 1976 г., права, защищенного решением народного суда.

Однако, утверждают кассаторы, если даже признать, что дом не был разделен в натуре, на день регистрации договора купли-продажи половины домовладения — 14 октября 1976 г. — Хохлова А.С. еще не имела преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли, так как собственником домовладения она оформлена не была. Отсюда Бутова делает вывод, что она «не была обязана» извещать Хохлову о предстоящей продаже доли. Таким образом, этот второй критический выпад против решения суда сводится к отрицанию нрава преимущественной покупки за Хохловой, которая не оформила своего права собственности на дом до возбуждения спора в суде о действительности договора купли-продажи между Бутовой и Богачевым.

Правда, кассаторы не утруждают себя ссылкой на закон, согласно которому право собственности на жилой дом, а следовательно, и право преимущественной покупки при отчуждении доли в нем возникает будто бы только с момента регистрации дома на имя со-собственника. Таким неявным образом делается попытка создать представление, что правомочия собственника дома в полном объеме признаются лишь в случае оформления права собственности на него в надлежащем порядке. Этот довод не выдерживает критики.

Из материалов дела видно — и это констатировал суд в решении по делу, — что спорное домовладение было приобретено супругами Хохловыми в 1938 г., т.е. во время их брака, и принадлежало им ни праве общей совместной собственности, хотя и было оформлено ми одного Хохлова А.И. После отчуждения ‘/2 доли в 1939 г. в собственности Хохловых осталась половина дома, однако доля Хохловой А.С, выделена не была. В 1969 г. Хохлов А.И. умер, наследниками по за кону являлись пережившая супруга Хохлова А.С. — истица по делу и их сыновья и дочь — третьи лица. Все наследники приняли наследство путем фактического вступления во владение спорным домовладением, равно как и прочим имуществом.

И хотя свидетельства о праве на наследство по закону все они получили только в сентябре 1977 г. (а Хохловой А.С. тогда же было выдано и свидетельство о праве собственности как пережившему супругу), в соответствии с ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР принятое наследство -часть спорного домовладения — признается принадлежащим наследникам со времени открытия наследства, т.е. с 1969 г. И если можно поверить Бутовой, что о праве собственности Анны Сергеевны Хохловой она не знала, так как стала пользоваться домом только с момента покупки ‘/2 доли его в 1947 г., то о смерти Хохлова, а также о проживании в доме его наследников — вдовы и детей — в течение каждого летнего сезона ей было хорошо известно, что она и подтвердила в судебном заседании.

Учитывая, что Бутова встречалась с А.С. Хохловой не только на даче, но также и в Москве и потому знала московский адрес Анны Сергеевны, сокрытие своего намерения продать ‘/2долю домовладения было совершенно очевидным. С другой стороны, исполком поссовета, зарегистрировавший договор от 14 сентября 1976 г., также был информирован о месте жительства А.С. Хохловой, по адресу которой направлялись извещения о платежах по домовладению, имеющиеся в деле. Поскольку, как подтвердил в судебном заседании представитель поссовета, в 1969—1976 гг., т.е. после смерти Хохлова А.И., половина дома бесхозяйной не значилась и платежи за нее поступали регулярно, суд пришел к обоснованному выводу, что при регистрации договора купли-продажи доли между Бутовой и Богачевым была нарушена Инструкция о порядке совершения нотариальных действий исполкомами местных советов от 30 июня 1975 г. (п. 45). Это нарушение выразилось в том, что от Бутовой не были истребованы доказательства извещения ею Хохловых о своем намерении заключить эту сделку. Если бы такое извещение было направлено, Анна Сергеевна Хохлова, нуждающаяся в дополнительных Помещениях ввиду многолюдности своей семьи, воспользовалась бы своим нравом преимущественной покупки отчуждаемой доли домовладения. Следовательно, вывод суда о нарушении ст. 120 ГК 14 РФСР при регистрации договора от 14 октября 1976 г. соответствует материалам дела. Поскольку мои доверители, являющиеся сособственниками спорного домовладения, не были предварительно уведомлены о намерении Бутовой продать свою долю, суд поступил совершенно правильно, заменив покупателя в договоре купли-Продажи от 14 октября 1976 г. и переведя на А.С. Хохлову все права и обязанности, вытекающие из этой сделки.

Еще одно, притом существенное, нарушение прав продавца доли Бутовой кассаторы видят в том, что в резолютивной части решения суда ничего не сказано о дополнительном соглашении, заключенном в тот же день, что и основной договор купли-продажи от 14 октября 1976 г., а потому составляющим с ним единое целое. Как известно, согласно этому соглашению Богачев обязался предоставлять Бутовой или ее родственникам «в бессрочное и бесплатное пользование» одну комнату и террасу в купленной им части дома. Не входя здесь в обсуждение вопроса, почему это соглашение, о котором ни единым словом не упомянуто в договоре купли-продажи, в течение длительного времени оставалось неизвестным суду и было представлено только в последнем судебном заседании, по существу в порядке дополнения к материалам дела, позволю себе напомнить следующее.

Как только мои доверители ознакомились с текстом этого документа, они заявили о своем согласии принять на себя содержащиеся в нем обязательства, что и отражено в описательной части решения суда. И напрасно кассаторы упрекают суд в том, что содержание этого соглашения, поскольку оно не было воспроизведено в резолютивной части решения, «ни к чему не обязывает» Хохлову. Во-первых, следует напомнить, что решение суда вступает в законную силу полностью, а не только его резолютивная часть, в связи с чем содержащиеся в описательной части решения обязательства Хохловых могут быть принудительно исполнены в случае, если они попытаются от этого уклониться. А во-вторых, резолютивная часть решения — и это необходимо подчеркнуть особо — изложена судом в точном соответствии с содержанием ч. 4 ст. 120 ГК РСФСР и разъяснениями, данными в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР № 32 «О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом» от 22 марта 1966 г. переведя на мою клиентку принц и обязанности покупателя по сделке от 14 октября 1976 г., суд тем самым обязал ее к выполнению всех условий как основного договора, так и соглашения, представленного в качестве его неотъемлемой части. Очевидно, и этот кассационный довод при его внимательном анализе оказывается столь же несостоятельным, как и рассмотренные мною ранее.

В кассационных жалобах указано также на пропуск Хохловой трехмесячного срока, установленного ст. 120 ГК РСФСР для обращения в суд с иском о защите права преимущественной покупки при отчуждении доли домовладения. Следует указать, что этот довод является весьма серьезным, так как предъявление иска с пропуском установленного законом сокращенного давностного срока должно было привести к отказу в иске, если уважительных причин его пропуска не имеется. Столь краткий срок — три месяца — для оспаривания сделки купли-продажи доли домовладения установлен в целях защиты интересов покупателя, а также для упрочения гражданского оборота и внесения определенности и устойчивости в институт личной собственности на жилой дом. Поэтому тезис о пропуске срока, выдвинутый еще в суде первой инстанции и получивший столь подробную оценку в решении по делу, заслуживает внимания при проверке дела по доводам кассационных жалоб.

Однако, придавая серьезное значение указанному доводу кассаторов, нельзя не отметить вместе с тем известную легковесность и малоубедительность их аргументации. Поскольку исковое заявление Хохловой было принято народным судьей 5 августа 1977 г., можно было ожидать, что наши противники выдвинут весомые соображения в пользу признания доказанным того важнейшего обстоятельства, будто бы о совершении оспариваемой сделки Хохлова узнала или должна была узнать более чем за три месяца до этой даты. Учитывая, что в середине октября, когда был зарегистрирован договор, Хохлова на даче уже не жила и потому не могла знать о новом сособственнике дома, и Бутова, и Богачев стремились доказать, что уже в самом начале дачного сезона 1977 г. Анна Сергеевна была информирована о состоявшейся сделке. В этих целях по их ходатайству были допрошены свидетели Манин и Васильев, показания которых должны были подтвердить, что 2 мая 1977 г. они ремонтировали газовое оборудование на даче и слышали разговор Богачева с Хохловой, из этой беседы моя клиентка должна была узнать о новом владельце второй половины дома. 2 мая она уже знала о сделке, а в суд обратилась только августа, пропустив срок на целых три дня! — утверждали ответчика и народном суде, а теперь воспроизводят этот довод в своих жалобах. Нужно сказать, что народный суд уделил много внимания проверке этого обстоятельства, вызвав и допросив десять свидетелей.

Дал подробную и обстоятельную оценку их показаниям, суд констатировал в решении, что 2 мая Хохловой на даче вообще не было и, кроме того, ремонт Маниным и Васильевым кухонного оборудовании мог производиться не ранее третьей декады мая, а до этого помещение кухни было закрыто и доступа в него не было. Основываясь на показаниях свидетелей, в частности страхового агента Гариной и владельца соседней дачи Тепляковой, а также на дате выписки о страховых платежах, суд пришел к выводу, что только и середине июля Хохлова впервые узнала от Гариной о продаже второй половины дома и через три недели, 5 августа, обратилась с иском в суд. Этому обоснованному выводу кассаторы вновь пытаются противопоставить показания Манина и Васильева, полностью игнорируя все прочие доказательства, оценка которых привела суд к признанию недостоверности этих показаний, а также стремятся отыскать мнимые противоречия в свидетельствах десяти лиц, хотя их объективность и незаинтересованность в исходе дела не могут вызвать каких-либо сомнений. Следовательно, предъявление А.С. Хохловой иска в пределах срока, установленного ч. 4 ст. 120 ГК РСФСР, но делу следует считать доказанным.

Наконец, нужно остановиться на ссылке в жалобах на то обстоятельство, что сыновья Анны Сергеевны Хохловой — Анатолий и Валентин, которым принадлежит по ‘/,6 доли в праве собственности на спорное домовладение, проживают в Москве в домах жилищно-строительных кооперативов. А это, по мнению кассаторов, противоречит правилам ст. 108 ГК РСФСР, которой, как известно, предусмотрены последствия приобретения права личной собственности на жилой дом при наличии квартиры в доме ЖСК. По этому поводу необходимо отметить следующее.

Во-первых, непонятно, какое значение имеет факт проживания сыновей Анны Сергеевны в кооперативных домах, ведь сама Хохлова живет в доме местного совета и к ней ст. 108 ГК РСФСР вообще не имеет никакого отношения. А во-вторых, выдвигая этот довод, кассаторы упускают из виду, что правила ст. 108 ГК РСФСР следует толковать ограничительно. Позвольте сослаться на мнение такого признанного специалиста по жилищному праву, как npocf Ю.К. Толстой, в монографии которого «Советское жилищное законодательство» (JI., 1974. С. 46) указано, что и дом, и кооперативная квартира могут быть сохранены за гражданином, за исключением тех случаев, когда дом пригоден для постоянного проживания, положен в том же населенном пункте, что и квартира [2], а собственник дома и его семья могут в этом доме поселиться. Совершенно очевидно, что все эти условия в данном случае отсутствуют: спорное домовладение находится в подмосковном поселке, в то время Анатолий и Валентин Хохловы живут со своими семьями в коопетивных домах в Москве, жилая площадь в доме явно недостаточна по размеру и к тому же не может быть использована для проживания в зимнее время. Таким образом, и этот довод кассаторов, очевидно не может поколебать выводов народного суда по существу дела.

Я стремился в своих объяснениях не оставить без внимания одного из критических аргументов, выдвинутых в жалобах в цел обоснования просьбы об отмене решения суда и передачи дела новое рассмотрение. Объективный анализ этих доводов приводит заключению об их несостоятельности, а потому решение народно! суда должно быть признано законным и обоснованным.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение народного суда было оставлено без изменения, а кассационные жалобы Бутовой Г.Р. и Богачева О.М. -без удовлетворения.